规划思路的初步统一，只是解决了“三角地”区块未来形态的问题。如何将图纸上的构想落地，如何撬动社会资本参与，如何平衡各方在开发过程中的投入与收益，这些涉及政策和机制设计的难题，紧接着摆在了指挥部面前。
周明光副指挥长给综合协调组下达了新的任务：牵头研究制定适用于示范区，特别是“三角地”这类复杂区块的开发建设政策和合作模式。要求是“既要敢于创新突破，又要坚守政策底线；既要吸引投资，又要保障公共利益”。
这个任务落在了江辰的肩上。他清楚，传统的土地出让、政府直接投资或者简单的ppp模式，恐怕都难以完全适用于“三角地”这种权属复杂、历史包袱重、开发周期长的特殊区域。必须要有更能平衡风险与收益、更能调动各方积极性的新机制。
他组织综合协调组的同事，并邀请市发改委、财政局、司法局、自然资源局的业务骨干，成立了一个政策研究专班。专班的首要任务，就是广泛收集国内外类似区域开发的先进经验和政策工具。
几天的高强度资料研读和内部讨论后，专班的思路逐渐清晰。他们摒弃了追求“一招鲜”的简单思维，提出了一个“政策工具箱”的概念，针对“三角地”可能遇到的不同类型问题和资产，设计差异化的处理路径。
这天下午，政策研究专班在指挥部会议室召开第一次阶段性成果汇报会，周明光亲自到场听取。
江辰作为主汇报人，站在投影前，神色沉稳。
“周市长，各位同志，经过前期研究，我们初步构想了一个‘组合拳’式的政策框架。”江辰开门见山，“核心思路是‘分类处置、利益共享、风险共担’。”
他首先指向屏幕上列出的一类资产——“权属清晰但低效闲置的工业用地和厂房”。
“对于这类资产，我们建议探索‘协议置换+容积率奖励’模式。”江辰解释道，“由政府牵头，与原产权单位协商，将其在‘三角地’的低效用地，置换到经开区或其他区域更合适的标准化厂房或产业用地。同时，在原址新的开发中，给予投资主体一定的容积率奖励，提升其开发效益，吸引社会资本参与。”
“那产权单位要是不同意置换呢？”财政局的一位处长提出疑问。
“所以是‘协议’置换，前提是双方自愿，政府做好协调和服务。”江辰回答，“如果确实无法达成一致，再考虑其他方式，比如评估作价入股等。但我们优先鼓励流转和整合。”
接着，他谈到第二类更棘手的问题——“权属不清或存在历史争议的土地和建筑”。
“对于这类‘硬骨头’，我们建议设立‘争议土地托管开发’机制。”江辰提出了一个相对新颖的概念，“在司法或行政确权程序完成前，由指挥部下属或指定的国有平台公司，先行统一托管这些资产，负责前期的场地清理、环境治理和基础设施配套。待权属明晰后，再根据确权结果，与原权利人进行收益结算。托管期间产生的土地增值收益，按一定比例纳入示范区专项资金池，用于反哺区域整体开发。”
这个概念引起了与会者的兴趣，也引发了一些担忧。
司法局的同志谨慎地表示：“托管机制涉及到物权和收益权的暂时分离，法律上需要非常严谨的设计，避免后续产生更大的纠纷。”
“您说得对。”江辰点头，“这就需要我们司法局的同志大力支持，共同研究制定合法合规的托管协议范本和风险防控措施。”
然后，他提到了那个规模不小的废品回收站和零星滞留住户的问题。
“对于这些现有的经营者和住户，不能简单的一拆了之或一赶了之。”江辰展示了几张现场照片，“我们建议采取‘疏导结合、帮扶转型’的策略。一方面，由两区负责，在周边区域寻找合适的搬迁地点，建设规范的再生资源集散中心或小型产业园区，引导他们集中经营、规范发展。另一方面，对于符合条件的困难家庭或小经营者，可以探索提供一定的搬迁补贴、转岗培训或者小额创业贷款支持，帮助他们实现平稳过渡。”
最后，他谈到了最核心的开发模式。
“对于‘三角地’的整体开发，我们倾向于采用‘整体授权、分片实施、收益分成’的模式。”江辰阐述道，“指挥部通过竞争性方式，择优选定一个总体合作方，授予其区域整体开发运营权。合作方负责投入资金，按照统一规划进行基础设施建设、功能导入和产业运营。产生的收益，包括土地出让金、税收增量、经营性收入等，在政府和合作方之间按约定比例进行分成。这种模式可以减轻政府前期投入压力，也能借助市场力量提升运营效率。”
汇报持续了近一个小时。江辰条理清晰，对每一种政策设想的背景、目标、操作路径以及可能存在的风险都做了简要说明。
汇报结束后，会议室里出现了短暂的安静，大家都在消化这套复杂的“组合拳”。
周明光沉吟片刻，首先打破了沉默：“思路打开了，比我想象的要深入。特别是‘托管开发’和‘整体授权分片实施’的设想，有一定的创新性。”
他话锋一转，提出了几个关键问题：“整体授权，这个‘总体合作方’的门槛怎么设？如何防止劣币驱逐良币？收益分成的比例，依据什么来确定？如何保障政府不吃亏，公共利益不受损？还有，这套政策体系，需要市级层面乃至省里哪些授权和支持？这些问题，都需要你们进一步细化、论证。”
“是，周市长。这些正是我们下一阶段需要重点攻克的问题。”江辰坦然承认方案的初步性，“我们计划接下来开展三方面工作：一是选取国内成功案例进行对标研究；二是聘请法律、财务、规划领域的专家进行第三方论证；三是与潜在的投资机构和企业进行非正式沟通，试探市场反应。”
“可以。”周明光点头同意，“政策研究不能闭门造车。要走出去，引进来，把情况摸透，把方案做实。需要我协调的资源和支持，随时提出来。”
他站起身，对与会人员说：“‘三角地’是块试金石，它的政策突破，不仅关系到这个区块本身的成败，更将为整个示范区的制度建设探索路径、积累经验。希望大家群策群力，把这件事办好。”
会议结束，江辰感到了更大的压力，但也充满了动力。他知道，自己正在参与的，不仅仅是一个项目的政策设计，更是一场关于区域治理模式和开发机制的创新实践。每一步都需要如履薄冰，但每一次突破，都可能具有超越项目本身的意义。
他将专班成员留下，简单布置了下一阶段的任务。窗外，天色已近黄昏，但指挥部办公室里的灯光，依旧明亮。
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